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======================= 男もすなる不動産投資といふものを 女もしてみむとてするなり=======================―――――――――――――――――――――――■ゆめたか大家よりご挨拶―――――――――――――――――――――――こんにちは!「ゆめたか大家」と申します。私は2012年に自己資金300万円、投資金額134万円で不動産投資を始めて資産○○○○万円、家賃収入○○○万円になっている大家です。石原博光さんの「まずはアパート一棟買いなさい!」の2021年の最新刊のケーススタディで紹介されましたのでご存じの方もいらっしゃるかもしれません。https://scene-ex.jp/L2485/b0/1t6701私の大家業10周年記念出版「不動産投資の方法序説」(Kindle本)はhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/2t6701Kindleの不動産ランキングで1位になりました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t6701(Kindle出版体験記)0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t6701私は築古木造派なのにセルフリフォームはせず会計や税金や投資に詳しいと言われている異色の大家です。「簿記」→「会計」→「投資」への道を説明した「不動産投資の財務三表解説1」(Kindle本)はhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/5t6701東大卒税理士が教える会社を育てる節税の新常識の著者である斎尾裕史先生から「不動産投資家には、必読の書です!」という推薦のお言葉をいただきました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t6701寺尾恵介さん(投資家けーちゃん)が編集長を努める不動産の学校「プレミア投資部」で不動産賃貸業の財務三表(CF、PL、BS)について2022年に短期集中連載コラム(全3回)を執筆させていただきました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t6701https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t6701https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t6701―――――――――――――――――――――――■ゆめたか大家より3つのプレゼント―――――――――――――――――――――――私のブログを訪問していただきこうして巡り会えましたのは何かのご縁だと思いますので不動産投資で成功するための要点を記した3つのプレゼントを差し上げます。【3つのプレゼント】「不動産投資の初級者・初心者・中級者・上級者」「ボロ戸建ての修繕費は10年で500万円?」「不動産投資はどれくらい儲かるのか」https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t6702―――――――――――――――――――――――■ゆめたか大家の今までの道のり―――――――――――――――――――――――初めのご挨拶としてゆめたか大家の「自己紹介」と「今までの道のり」を書かせていただきます。私はいわゆる「給与労働者」です。でもインターネットで調べものをしているうちに「不動産投資」をしてみようと思うようになりました。そして2012年に東京都葛飾区で築34年の木造アパートを買いました。この物件の購入に当たっては川崎大家さんに助けを求め「起死回生の一手」につながるアドバイスをいただいたのでした!また物件購入資金については日本政策金融公庫にてほぼフルローンとなる1400万円の融資を受けました!これは「5000万先生」が保証人になって下さったのが大きかったと思っています。以上、私が購入した物件の買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理をまとめた「不動産取得編」はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t6702このようにして大家になった私ですが不動産からの収入は毎年「確定申告」をしなくてはいけません。私は物件の規模が小さいので(家賃収入が少ないので)税理士さんに頼むことができませんでした。このため仕方なく自分で勉強をしたのですが確定申告の基礎、諸費用、収入-経費=所得についてまとめたのが「収支管理・確定申告編」です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t6702また多くの税理士さんは、節税とのセットで「小規模企業共済」を紹介しています。そこで私は「小規模企業共済」について調べてみたのですが実はあまりお得ではない事がわかったのでした。「小規模企業共済編」https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t6702このようにして「確定申告」と「節税」について勉強した私ですがさらに財務三表(CF、PL、BS)の勉強を重ねて「簿記」→「会計」→「投資」への道を解説しました。「不動産投資の財務三表解説1」(Kindle本) CF,PL,BSから投資へhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/14t6702「不動産投資の財務三表解説1」は税理士・中小企業診断士・MBAをお持ちで東大卒税理士が教える会社を育てる節税の新常識の著者である斎尾裕史先生から「不動産投資家には、必読の書です!」という推薦のお言葉をいただきました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/15t6702「不動産投資の財務三表解説1」では基礎的な所から体系的に説明をしたのですが不動産投資の財務三表は一般的な事業の財務三表とは異質と言えるほどかけ離れていますので実践的な応用ができるようになるにはさらに説明が必要だと思い3年近くかけて以下を執筆しました。「不動産投資の財務三表解説2」(Kindle本) 実践応用編https://scene-ex.jp/L2485/b0/16t6702こちらでは実践的な話を前面に出した上でその後に理論的な背景を説明するようにしましたので応用への道を見つける事ができると思います。そしてまた私は不動産投資における実際の収支の再現を目指して「不動産投資簡易シミュレーションソフト」を作製しました。【Kindle】https://scene-ex.jp/L2485/b0/17t6702【note】https://scene-ex.jp/L2485/b0/18t6702「不動産投資簡易シミュレーションソフト」はココナラでランキング1位になったのでした。https://scene-ex.jp/L2485/b0/19t6702このシミュレーションソフトは大成功した不動産投資家として名高い椙田拓也(杉田卓哉)さんから以下のようなコメントをいただきました。【椙田拓也さんのご著書】「空室率70%でもキャッシュが回る 非常識な不動産投資術」(アマゾン)https://scene-ex.jp/L2485/b0/20t6702(楽天)https://scene-ex.jp/L2485/b0/21t6702「不動産投資をやるなら 絶対に活用した方が良いと 僕が太鼓判を押すこのソフト」「早速僕も使いましたが 保有数年後の売却時点における 元本返済による残債と 減価償却費との差を考慮した 売却益ならびに譲渡税の計算という 築古土地値物件の特殊メリットまで 反映されている内容で正直驚きました。」このソフトを使っていろいろ試してみて「どのような物件を、どのように買えば 純資産が効率的に増やせるのか。」という事がわかり、私は「開眼」したのでした。【Kindle】https://scene-ex.jp/L2485/b0/22t6702【note】https://scene-ex.jp/L2485/b0/23t6702そしてこのソフトを使って私の不動産投資の実例に基づいて自己資金に対する資産増加割合(ROE)を計算しこれを実現するための注意点をまとめました。「不動産投資はどれくらい儲かるのか」https://scene-ex.jp/L2485/b0/24t6702「不動産投資はどれくらい儲かるのか」は不動産を始めてわずか3年でサラリーマンを卒業した投資家けーちゃん(寺尾恵介さん)に紹介していただきました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/25t6702さらに私はリフォーム・大規模修繕の投資効率についても「インカム」と「キャピタル」を考慮し減価償却と税金も考慮して「利回り」を計算できるソフトを作成しました。「リフォーム・大規模修繕の利回りの計算」(エクセルソフト付き)https://scene-ex.jp/L2485/b0/26t6702ところで私が不動産で規模を拡大できたのは金融機関の人に教えてもらいながらその通りにしたからです。不動産投資家が賃貸用不動産の融資を受けるために金融機関に物件を持ち込んだ際は「金融機関目線」でシミュレーションがなされます。また融資を受ける人の資産背景も審査され・持ち家か賃貸か・所有している現金と株と不動産なども評価されます。そこで私はこれらについて東京の某金融機関にヒアリングし重要な点をまとめました。「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」 (エクセルソフト付き)https://scene-ex.jp/L2485/b0/27t6702あと、極論を書いてしまえば「不動産融資の勝ち組」は「不動産投資の勝ち組」だと思います。そこで融資を受け続けて規模を拡大するために私がお世話になっている金融機関(信用金庫)の担当者さんとの話をまとめました。「不動産融資の勝ち組と負け組」【Kindle版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/28t6702【楽天Kobo版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/29t6702【無料レポート版】https://scene-ex.jp/L2485/b0/30t6702また昨今はサラリーマン大家向けの融資の情報が多いのですが原点に立ち返って物事を説明する重要性を感じて以下を作成しました。「アパートローンの原点」サラリーマンが融資を受けるためにはhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/31t6702ところで不動産賃貸業において節税のためには法人化を!という情報が多いですが個人の不動産賃貸業の税制の有利な点をまとめまた税理士さんの不適切な計算結果を検証しました。「ゆめたか大家が税理士を斬る!」【Kindle版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/32t6702【楽天Kobo版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/33t6702【無料レポート版】https://scene-ex.jp/L2485/b0/34t6702また法人を設立した後の法人・個人合わせたトータル税額について税理士さんよりも詳しく計算したのがこちらです。「社長の年収は1000万円がベスト?」https://scene-ex.jp/L2485/b0/35t6702この計算は大きな反響をいただき元祖サラリーマン大家として有名な沢孝史さんよりお褒めの言葉をいただきました。さらに家庭に必要なお金との兼ね合いで考えに考えたあげく以下を作成したら大きな反響をいただきました。「法人を設立するタイミング」(Kindle本)規模拡大ができるリタイヤの目安は?https://scene-ex.jp/L2485/b0/36t6702また不動産投資は年金不安のために行う人が増えていますが社会保険料との関係で・iDeCoは2000万円問題の救世主?・年金は何歳から受け取るのが良い?などの現在の日本における年金制度の核心に迫りました。「ねんきん定期便の衝撃!」https://scene-ex.jp/L2485/b0/37t6702以上は税金、確定申告、融資、シミュレーション、社会保険が中心になっていますが私は経験を積みながら勉強し不動産投資のための知識も蓄積しています。不動産投資においては新築、中古、RC、木造などいろいろな手法がありますが不動産投資に失敗した人が自分を成功者だと思い込んで誤った情報発信をしている事があります。そこでこれらの情報を整理して不動産投資の成功者さんの投資戦略をまとめたのがこちらです。「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」 男は木造 女はRC 人生と不動産の真理」https://scene-ex.jp/L2485/b0/38t6702そしてまた不動産投資を行って壮絶な大失敗をした人の話を収録しこれに加えて不動産投資を勉強している人のノートを題材にして危険・不十分と思われる点について私なりの考察をまとめました。「飛んで火に入る夏の虫(重要) 不動産投資初心者さんの落とし穴」https://scene-ex.jp/L2485/b0/39t6702また多くの不動産投資家に影響を与えた「金持ち父さん 貧乏父さん」およびこの著者であるロバート・キヨサキさんは多くの方がご存知と思います。私はこの本の教えを整理しまた日本とアメリカの違いを踏まえて日本で応用する際の注意点をまとめました。「金持ち父さん 貧乏父さん」「ロバート・キヨサキさんに学ぶ ロバート・キヨサキさんの弊害」https://scene-ex.jp/L2485/b0/40t6702また私が経験した「仁義なき新築乱立」について記しさらに「サラリーマンは1K ビジネスマンは2DK」「男のリフォーム 女のリフォーム」等を収録して「空室」および「修繕」に役立つようにまとめを行いました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/41t6702また近年はその地域に住んでいない「エイリアン大家」その地域から離れている「エイリアン銀行」の組み合わせが増えましたがこの背景および影響を描写し不動産業界の内部事情をまとめました。「エイリアン大家とエイリアン銀行が 生態系を破壊」https://scene-ex.jp/L2485/b0/42t6702また火災保険や地震保険についての知識を深めて自宅や賃貸物件に役立ていただこうと思い以下を作成しました。「火災保険料は5年で2倍?」(保険料の一括払いの仕訳エクセルソフト付き)https://scene-ex.jp/L2485/b0/43t6702また私の貸家に入居の申し込みが入りましたが「初期費用が払えない」という事が発覚してどうするべきか悩んでいるうちに「新たなる一言」が飛び込んできたという経験談をまとめました。「子供7人のシングルマザー」https://scene-ex.jp/L2485/b0/44t6702また不動産投資を勉強する人に対するアドバイスになればと思って以下を作成しました。「不動産投資は再現性が高いので素直に」https://scene-ex.jp/L2485/b0/45t6702ところで不動産投資を行うには国による規制や、不動産業界の慣例などが関係してきます。そして私が勉強した結果不動産業者を中心とした「国家財閥連合軍」がまだ使える建物の解体(スクラップ)と新築(ビルド)によって国民に多額の負担を強いている事がわかりました。この「国家財閥連合軍」の「悪しき体質」についてまとめたのがこちらです。(大反響をいただきました。)「スクラップ&ビルド 国家財閥連合軍の陰謀」https://scene-ex.jp/L2485/b0/46t6702そして私は築古物件派ですので私の経験および他の大家さんの経験を踏まえて以下のまとめを作成しました。「築古物件の運営・融資の注意点」【Kindle版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/47t6702【楽天Kobo版】0円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/48t6702【無料レポート版】https://scene-ex.jp/L2485/b0/49t6702また近年は「ボロ戸建て」で不動産投資を始める人が多いのでボロ戸建ての立地、修繕費、将来の見通し、融資について、私なりのアドバイスをまとめました。「ボロ戸建ての修繕費は10年で500万円?」 一等地、二等地、三等地https://scene-ex.jp/L2485/b0/50t6702また築古物件を毛嫌いする人がいるのですが案外、そうではないことを以下にまとめました。「築古物件は敬遠されるけど、実は気にならない?」https://scene-ex.jp/L2485/b0/51t6702また不動産とは直接の関係はないのですが番外編として以下を作成しました。「ワクチン使用の政治学と統計学」「ふるさと納税でポイント3重取り!」「ココナラで販売数100達成!」「Kindle出版体験記」「アンリミ2.0 買ってみました」https://scene-ex.jp/L2485/b0/52t6702このように、私はブログとメールマガジンにて「不動産にまつわる情報全般」につき連載を行っています。(ブログ)https://scene-ex.jp/L2485/b0/53t6702(メールマガジン)https://scene-ex.jp/L2485/b0/54t6702本文では以上の連載を行っておりますが情報紹介では不動産に役立つものを紹介しまた編集後記では「子育て日記」や「日々の雑感」を書いています。2023年の時点でのメールマガジンの読者数は以下の通りです。「まぐまぐ版」約200部https://scene-ex.jp/L2485/b0/55t6702「エキスパートメール版」約3800部https://scene-ex.jp/L2485/b0/56t6702(メールマガジンでは広告を受け付けています。)https://scene-ex.jp/L2485/b0/57t6702また皆様の応援によりブログランキングで1位になることもできたのでした。https://scene-ex.jp/L2485/b0/58t6702多くの方々に支えられて連載を続けここまで来る事ができました。皆様には心より感謝しております。最後までお読み頂きありがとうございました。不動産関係は派手な情報が多いですが私は初心者目線を大切にして行きたいと思っています。それではブログやメールマガジンにて皆様とお会いできるのを楽しみにしております!ゆめたか大家―――――――――――――――――――――――男もすなる不動産投資といふものを女もしてみむとてするなり発行者 ゆめたか大家まぐまぐメールマガジンの登録・解除https://scene-ex.jp/L2485/b0/59t6702エキスパートメールマガジンの登録・解除https://scene-ex.jp/L2485/b0/60t6702メールマガジン広告(約4000部)https://scene-ex.jp/L2485/b0/61t6702ゆめたか大家のKindle作品一覧https://scene-ex.jp/L2485/b0/62t6702ゆめたか大家のココナラ作品一覧https://scene-ex.jp/L2485/b0/63t6702ゆめたか大家のnote作品一覧https://scene-ex.jp/L2485/b0/64t6702ゆめたか大家のBASE作品一覧https://scene-ex.jp/L2485/b0/65t6702ゆめたか大家のBrain作品一覧https://scene-ex.jp/L2485/b0/66t6702ゆめたか大家のブログhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/67t6702ゆめたか大家のミクシー(お友達500人)https://scene-ex.jp/L2485/b0/68t6702ゆめたか大家のフェイスブック(お友達1000人)https://scene-ex.jp/L2485/b0/69t6702ゆめたか大家のツイッター(お友達3000人)https://scene-ex.jp/L2485/b0/70t6702お問い合わせhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/71t6702―――――――――――――――――――――――■不動産投資の情報紹介メール―――――――――――――――――――――――藤山勇司さん、沢孝史さん、赤井誠さん寺尾恵介さん、石原博光さん、加藤ひろゆきさん小嶌大介さん、石渡浩さん、玉川陽介さんなどの有名大家さんの著書を厳選した「不動産投資の情報紹介メール」はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/72t6702―――――――――――――――――――――――■確定申告・財務三表の情報紹介メール―――――――――――――――――――――――税理士や公認会計士の方の情報発信を中心に確定申告や財務三表に関する本を厳選した「確定申告・財務三表の情報紹介メール」はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/73t6702―――――――――――――――――――――――
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