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日々の備忘録。1997年頃から自宅マンションを賃貸に出したことをきっかけに、のんびりと不動産をやってます。分譲マンション、区分マンション、1棟RCと手がけてきましたが、家族を応援したいので、今は戸建がメイン。ランニング、バイク、ツーリング、ロードバイク(自転車)、キャンプ、釣りに断食が趣味です。ホノルル・マラソン走ってます😊。ハワイ好きです。ギリシャ・イタリア・ポーランドも好きです。会議で欧米によく行きます。ANAのマイルを貯めてます。アメリカ空軍さんと結婚した叔母さん一家と従兄弟達4家族がカリフォルニア、シアトル、ニューヨークに居ます。仕事でLA WestwoodとSF Palo Altoに数年住んでました。そんなわけでアメリカ、西海岸好きです。もちろん我らが日本🇯🇵、大好きです😊。およそ8年ぶりの2018年1月にブログを再開。そのときのブログの背景がYellow Padだったんで"K's Yellow Pad"です。物件調査でバイクが活躍してくれてます。高1のときにYamaha ミニトレGT50 (空冷2スト)でデビュー。最近は、150321:Honda Little Cub (Puko Blue×Coconut White) ---> 170714:Honda FTR223 (Bonnie Blue) ---> 190617:Ducati Scrambler Sixty2 (Ocean Gray) ---> 200404:Ducati Scrambler Icon (Atomic Tangerine)---> 201010:Ducati Scrambler 1100 (Shining Black)--->230921:Ducati Scrambler 1100 Tribute Pro (Giallo Ocra)。ScramblerのオーソドックスなスタイルとL型2気筒デスモドロミック2バルブ空冷エンジンが気に入ってます。ただ、夏だと信号待ちで脚が熱い(^^;;)。不動産投資歴は長い割にはノホホンと副業としてやってきました。最初は片手間で知識もほとんどなく手探り。結果的にそんなにうまくいってないことを自覚したときに「これはいかんぞ」と腰を据えて取り組み直して2009年から資産の組換えを計画し、4年かけて実行。分譲マンション2戸と区分マンション2戸を売却して1棟RCや戸建てへ。入居率約70%のRCにテコ入れが成功し、1年半年後からずっと満室の人気物件へ再建できて、その後、気が付けば80室(RC部屋数+戸建数)、家賃収入8,000万円弱、税引後CF4,500万円ほどに。で、再び資産の組換えを実行して、2018年4月22日に1棟RCを売却。地銀都内某支店へ負債3億円弱を返済してB/Sを大幅に改善。その分のCFも減少。キャピタル・ゲインを戸建20数戸に再投資。基本は、貯まった家賃を再投資して現金買いの繰り返し。令和6年3月21日現在で41戸【戸建37戸+区分4戸。2戸募集中】。融資は日本政策金融公庫の戸建て6戸と信金さんとの付き合いで借りたコロナ融資2本で、返済比率12.01%、残債利回り102.20%(この指標を重視)。資産規模や家賃年収額より不動産投資のリターンの実態である手残りの「税引後CF」を重視してきました。時間もスキルもなくDIYできなくって、加えて手間隙もあまりかけられないし、大家さんのコミュニティーにも今も昔も属したことがなく独学でやってきて今に至ります。物件を買い増しするうちに自然と繋がっていった管理会社6社・修繕会社2社・電器屋1社・プロパン2社・造園会社1社・火災保険代理店2社・浄化槽サービス2社・司法書士法人1社・税理士事務所1社に、有難いことにいつも協力していただいてます(Thanks!!)。発生する戸建の修繕費は火災保険で十分にカバーできているのは助かってます。今はフル・レバレッジでの総融資額15億〜20億円の不動産投資と同じくらいの手残り税引後CF。もう少しレバレッジを効かせてもいいかもしれませんが、大規模化するインセンティブをさほど感じずに今まできました。たぶん不動産投資一本に絞り、頑張って金融機関を開拓し物件を購入し続けていれば、一棟RCマンション◯十棟・家賃○億円!なんていうメガ大家にもなれていたかもしれませんが、しかし、そんなタイプでもなく、何よりそっちに注ぐエネルギーが続きません😅。今は、手間暇かからずCFが出る一棟RCや新築木造APに返済比率50%未満で融資がフルやオーバーで出れば、どんどん買ってもいいかな?とも思いますが、そういう物件はめったに出ないし、探す努力もそこまでできそうにありません😅。おそらく基本的に今後もゆっくりペース。負債はすぐに一括返済できる額なので、お陰様でそこそこ筋肉質な財務体質。賃貸申込では母子家庭さんに弱く、すぐにOKしてしまうのが弱点です😅。数学者です。
テーマ: バイク・自転車・キャンプ・釣り・旅行
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不動産投資
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